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Lei 12112/2009. Alteração Na Lei do Inquilinato. Quadros Comparativos e Comentários à Reforma da Lei 8245/1991: Nova Disciplina da Locação de Imóveis, Atualizada pela Lei nº 12.112/09.

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Foi publicada, em 10/12/2009, a lei 12112/2009, que altera a disciplina das locações constante da lei 8245/1991 (“lei do inquilinato”). Abaixo, um primeiro exame da reforma.

 

Art. 4º. Devolução Antecipada do Imóvel pelo Locatário e Pagamento da Multa Contratual ou Judicialmente Fixada.

 

Lei 12112/2009. Alteração do Art. 4º da Lei do Inquilinato. Quadro comparativo.

O texto inicial do projeto de lei 71/2007 da Câmara dos Deputados pretendia conferir à segunda parte do art. 4º da lei do inquilinato a seguinte redação:

 

O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, não podendo o locador recusar a restituição desde que o locatário pague a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

 

O autor do PL, Deputado José Carlos Araújo, assim justificou a pretendida modificação:

 

A alteração sugerida no art. 4º tem por escopo explicitar que o exercício, pelo locatário, do seu direito à devolução antecipada do imóvel está condicionado ao cumprimento da correlata obrigação que lhe cabe, qual seja: o pagamento da multa pactuada para esse fim ou, à sua falta, da que for judicialmente arbitrada. Adicionalmente, a nova redação elimina remissão constante do texto vigente a uma disposição do antigo Código Civil, já revogado.

 

A expressão grifada, que condicionava a impossibilidade da recusa do locador ao pagamento da multa, pelo inquilino, viria a ser suprimida pela emenda modificativa global nº 01 da Comissão de Desenvolvimento Econômico, Indústria e Comércio da Câmara pelo seguinte motivo:

 

(…) quando o projeto prevê ‘não podendo o locador recusar a restituição desde que o locatário pague a multa pactuada’ estará impedindo o locatário de restituir o imóvel, fixando o marco temporal da obrigação quanto ao pagamento dos aluguéis, o que pode gerar ações de consignações de chaves, uma vez que se trata de duas questões distintas: uma, a restituição do imóvel e, outra, o pagamento da multa que, muitas vezes depende de aferição nos critérios que a fixam.”

 

Por força da mitigação instituída pela aludida emenda modificativa, a alteração cingiu-se a explicitar a subsistência do critério da proporcionalidade, abolindo a referência ao revogado art. 924 do CC/1916. Remanesce, todavia a possibilidade de redução da cominação pelo critério da equidade do art. 413 do CC/2002.


Atualização do dia 28/02/2010 – Disponibilizados Comentários específicos sobre o Art. 4º da Lei do Inquilinato Atualizada. Clique em: Multa Pela Devolução Antecipada do Imóvel ao Locador, para consultar o texto.

 

Art. 12, Caput – Separação, Divórcio ou Dissolução da União Estável. “Prosseguimento Automático” da Locação em Relação ao Cônjuge que Permanece no Imóvel. Restrição à Hipótese de Locação Residencial.

 

 

Lei 12112/09. Alteração do Art. 12,  §1º e §2º da lei do inquilinato. Quadro Comparativo.

Alocado o art. 12 na Seção I (Da Locação em Geral) do Capítulo I (Das Disposições Gerais) da lei do inquilinato, o objetivo principal da alteração do caput do preceito consistiu em explicitar que, nas hipóteses de separação, divórcio e dissolução de união estável, o “prosseguimento automático” do vínculo contratual em relação ao cônjuge ou companheiro que permanece no imóvel cinge-se à locação residencial. Nas palavras do autor do projeto de lei da Câmara:

 

A regra do caput do art. 12 da Lei de Locações tem por objetivo a proteção da moradia do cônjuge ou companheiro em caso de dissolução do vínculo conjugal ou da sociedade concubinária, não dizendo respeito às locações não-residenciais (corrobora esse entendimento o tratamento dado pelo art. 11 a uma hipótese análoga - prosseguimento somente da locação residencial em caso de morte do cônjuge ou companheiro locatário). A modificação proposta visa a explicitar que a regra versa apenas sobre locações residenciais.

 

Na CCJ da Câmara, para “melhor adequação aos termos da lei civil”, a locução “sociedade concubinária”, empregada no texto revogado e adotada pelo PL, foi substituída por “união estável”.

 

Art. 12,§§1º e 2º – Dever De Comunicação da Sub-Rogação ao Fiador, nas Hipóteses de Falecimento do Cônjuge (Art. 11), Separação, Divórcio ou Dissolução da União Estável (Art. 12, Caput). Possibilidade de Exoneração em 30 Dias. Subsistência da Responsabilidade por 120 dias Após a Ciência do Locador.

 

O PLC 71/07, apresentado pelo Deputado José Carlos Araújo, cingia-se a a estender o dever de comunicação da sub-rogação ao locador às hipóteses do art. 11. Partiu do Deputado Eduardo Sciarra, ao apresentar, na Comissão de Desenvolvimento Econômico, Indústria e Comércio,  a emenda modificativa nº 01, a iniciativa de incluir o fiador rol dos notificados, a fim de permitir-lhe exonerar-se da obrigação, se o desejar. Segundo o autor da emenda:

 

“Considerando que o interesse dos artigos 11 e 12 [da lei 8245/91] é automatizar a continuidade da locação, e que a fiança, normalmente decorre da esfera familiar, portanto, no caso de falecimento ou desfazimento da sociedade conjugal, com a mantença da locação, é natural que o fiador permaneça com a disposição de continuar a garantir a relação locatícia, por na maioria das vezes se tratarem de membros da própria família. Assim a fiança nestes termos assumiria uma condição “intuitu familiae”. Todavia, se a motivação inaugural da fiança quedou-se com o advento da circunstância noticiada, poderá o fiador eximir-se de suas responsabilidades mediante simples ato notificatório”.

 

 

Procedimento a Ser Adotado pelo Locador na Hipótese de Exoneração do Fiador com base no Art. 12, §2º.

 

Ocorrendo a exoneração, o locador poderá tomar a providência descrita no parágrafo único do art.40 da lei 8245/91, também introduzido pela lei 12.112/09 (vide infra), a saber: a notificação do inquilino para apresentar nova garantia, em 30 dias, sob pena de ‘desfazimento’ da locação.

 

 

Dispositivo Vetado.Art. 13,§3º. Equiparação da Transferência do Controle Societário de Pessoa Jurídica à Cessão de Locação Não Residencial.

 

Lei 12.112/2009. §3º do Art. 13 vetado pelo Presidente. Quadro Comparativo.

Mens Legislatoris

 

Segundo o autor do projeto de lei:

O texto inserido no novo § 3° do art 13 reforça o caráter personalíssimo também das locações não- residenciais, usualmente celebradas com pessoas jurídicas. Busca-se evitar que manobras societárias permitam ao locatário transferir, indiretamente, a locação a terceiros, burlando o legítimo direito de o locador escolher a quem deseja locar seu imóvel. Observe-se que já é da tradição do direito brasileiro que a cessão da locação só é possível quando autorizada pelo locador, conforme estabelece o caput do artigo.

 

O preceito recebeu, na Comissão de Desenvolvimento Econômico, Indústria e Comércio da Câmara, os seguintes encômios:

 

É perfeita a redação do novo §3º do art. 13, destinado a reforçar o caráter personalíssimo também das locações não-residenciais, sendo sempre bem-vinda a evolução legislativa que permita coibir abusos e fraudes. No caso, a fraude prevenida pela proposta consiste na transferência não consentida da locação a terceiros, mascarada por uma operação societária.

 

Razões do Veto

 

Da mensagem de veto, transcreve-se:

 

Não é possível confundir a estruturação societária da pessoa jurídica, que, independentemente da formação do quadro de sócios, tem personalidade jurídica própria, com o contrato de locação havido entre o locador e a própria pessoa jurídica. Ou seja, em outras palavras, o contrato de locação firmado entre locador e pessoa jurídica não guarda qualquer relação de dependência com a estruturação societária de pessoa jurídica locatária, considerando, essencialmente, a distinção da personalidade jurídica de cada um (sócios e a própria pessoa jurídica), conferida pelo ordenamento jurídico pátrio para cada um dos entes.

 

Além do mais, cabe registrar que exigências assim impediriam ou dificultariam sobremaneira operações societárias de transferência de cotas sociais ou ações de sociedades empresárias, tal como, exemplificativamente, a incorporação, fusão ou aquisição da participação majoritária de grandes empresas.

 

 

Art. 39. Extensão das Garantias Locatícias Até a Devolução do Imóvel, Inclusive na Hipótese de Locação por Prazo Indeterminado.

Lei 12112/2009. Alteração do art. 39 da Lei do Inquilinato. Prorrogação da Locação e Fiança. Quadro Comparativo.

 

De acordo com o autor do projeto de lei:

 

Apesar da clareza da redação atual do art. 39, existem precedentes na jurisprudência segundo os quais a fiança não necessariamente se estende até a efetiva devolução do imóvel, ficando limitada ao prazo contratual. De outro lado, sabe-se que vários Tribunais de Justiça vêm reagindo aos referidos precedentes, firmando gradualmente jurisprudência contrária, em linha com a letra do art. 39. Não obstante, com o objetivo de resolver a questão, sugere-se que a redação do dispositivo fique ainda mais clara, pacificando, assim, a controvérsia jurisprudencial.

 

Supressão do Parágrafo Único do Art. 39 Constante do PLC 71/07. Anuência Expressa do Fiador Em Se Tratando de Renovação ou Prorrogação de Contrato de Locação.

 

A fim de “proteger o fiador, quando da renovação do contrato”, o PLC 71/07 acrescentava ao art. 39  o seguinte parágrafo único:

 

 

Quando da prorrogação ou renovação do contrato, com a garantia da fiança, deverá haver expressa anuência do fiador, aplicando-se, quando houver recusa, o disposto no art.40 e no inciso VI do art. 71”

 

O dispositivo foi, porém, suprimido pela emenda modificativa global nº01 da CDEIC por representar “um grave risco ao setor”, e mostrar-se “incompatível com o caput”.

 

Possibilidade de Exoneração da Fiança na Hipótese de Prorrogação da Locação Por Prazo Indeterminado. Procedimento a Ser Adotado Pelo Fiador e Extensão dos Efeitos.

 

A lei 12112/2009 pretendeu encerrar antiga discussão sobre o tema. A respeito da disciplina que lhe foi dada, vide, infra, os comentários ao inciso X do art. 40.

 

Art. 40, II – Possibilidade de Exigência de Novo Fiador ou de Substituição da Modalidade de Garantia na Hipótese de Recuperação Judicial

Lei 12112/2009. Alteração do Art. 40 da Lei 8245/1991 (Lei do Inquilinato). Quadro Comparativo.

 

O inciso II do art. 40 foi modificado para incluir no rol das causas justificadoras da exigência de novo fiador ou de substituição da modalidade de garantia a recuperação judicial. De acordo com o autor do PL:

 

A modificação proposta no art. 40, inciso II, visa a adequar esse dispositivo à nova legislação falimentar (Lei n° 11.101/2005), que prevê o instituto da recuperação judicial. Facultando ao locador a exigência de substituição do fiador que ingresse no regime da recuperação judicial, a lei atenderá aos interesses não só do locador, mas também da própria empresa em recuperação, que poderá ver-se livre de novas obrigações, pertinentes ao pagamento de dívida do locatário. Com isso, aumenta a chance de êxito do procedimento de recuperação.

 

 

 

Art. 40, X – Possibilidade de Exoneração da Fiança Em se Tratando de Locação Prorrogada Por Prazo Indeterminado. Disciplina dos Efeitos.

Explicitação da Possibilidade de Exigência de Novo Fiador ou Garantia  Nessa Hipótese.

 

Código Civil. Art. 835 - Exoneração da Fiança.

O inciso V do art. 40 da lei 8245/1991 contempla a hipótese em que locação é prorrogada por prazo indeterminado, e a fiança fora pactuada por prazo certo.  O inciso IV, por seu turno, alude genericamente à exoneração do fiador. Já o inciso X, acrescentado pela lei 12.112/2009, regulamenta a situação da exoneração da fiança por tempo indeterminado em decorrência da prorrogação do contrato (cf, supra, os comentários ao art. 39 ), até então em tese disciplinada pelo art. 835 do CC/02, a respeito de cuja incidência sobre os contratos locatícios sempre se controverteu. Tenciona a alteração debelar as dúvidas a respeito do tema, segundo o autor da emenda modificativa nº01:

 

É compreensível que a fiança não se eternize e que a lei discipline de forma clara como o fiador da relação locatícia deve proceder para buscar a sua desobrigação. A regra geral do Código Civil não credencia adequadamente a questão, além de não disciplinar obrigação ao locatário de produzir nova modalidade de garantia para a manutenção da locação.

 

Observe-se que art. 835 do CC cinge a obrigação do fiador pelos efeitos da fiança a 60 dias contados da notificação do credor; já o preceito recém-introduzido pela lei 12112/2009 fixa-o em 120 dias.

 

Art. 40, Parágrafo Único – Notificação do Locatário para a Apresentação de Nova Garantia, sob Pena de “Desfazimento da Locação.

 

Além das hipóteses discriminadas nos incisos do art. 40, o parágrafo único poderá ser invocado também se verificada a situação descrita no recém introduzido §2º do art.12 (vide, ao propósito, o que se escreveu supra quanto a ele), subsumível ao inciso IV. Ao locador é conferido o direito subjetivo de demandar do locatário nova garantia, a ser prestada em 30 dias, e ‘desfazer’ a locação se não atendido o pleito (cf., infra, o novel inciso VII do §1º do art. 59 sobre o despejo fundado nessa causa de pedir).

 

Dispositivo Vetado. Art. 52,§3º - Supressão do Direito do Locatário à Indenização na Hipótese de a Renovação do Contrato Não Ocorrer Em Virtude de Melhor Proposta de Terceiro.

 

Art. 52 da Lei 8245/1991.

Mens Legislatoris

 

O Parlamento aprovou a supressão da expressão “se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições”, do rol de hipóteses ensejadoras do direito do locatário à indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes decorrentes de sua mudança, da perda do lugar e da desvalorização do fundo de comércio. Fê-lo, segundo o autor do PL, pois:

 

A lei prevê a possibilidade de resistência à ação renovatória fundada em melhor proposta de terceiro, mas impõe, em contrapartida, a obrigação solidária, entre locador e proponente, de pagar ampla indenização ao locatário preterido. Tal obrigação, na prática, faz letra morta dessa hipótese de retomada. Com isso, ao mesmo tempo que priva o locador de auferir maior rendimento de seu imóvel, permite ao locatário continuar usufruindo do espaço locado por preço inferior ao que o mercado está disposto a pagar. Diante da iniqüidade dessa situação, e considerando a possibilidade de o locatário evitar a retomada oferecendo a mesma proposta do terceiro, sugere-se a supressão dessa indenização, prevista no art 52, § 3°.

 

Na Comissão de Desenvolvimento Econômico, Indústria e Comércio da Câmara, a inovação foi tida por ‘irrepreensível’:

 

Consideramos irrepreensível a alteração proposta no §2º [rectius: §3º] do art 52, pois confere efetividade a uma hipótese de retomada do imóvel em ação renovatória, que é a existência de melhor proposta de terceiro. É sabido que essa hipótese já era prevista na lei de locações, porém a sistemática original da lei tornava-a praticamente impossível. Afinal, as normas hoje vigentes tornam o terceiro proponente co-responsável por indenizar o locatário, fazendo com que seja economicamente inviável, na maioria dos casos, a apresentação de uma melhor oferta por terceiro. Por outro lado, fica preservado o justo direito do locatário de igualar a proposta do terceiro, evitando, assim, a perda da locação.

 

Razões do Veto

 

Eis a justificativa constante da Mensagem Presidencial:

 

A idéia do projeto contempla situação com a qual não se pode concordar sob o ponto de vista do interesse público, considerando que, se por um lado a melhor proposta de terceiro tem todo o fundamento necessário para implementar a não-renovação da locação - por razões óbvias e de cunho mercadológico -, por outro, o locatário preterido poderá sofrer prejuízos em decorrência da necessária desocupação e da desvalorização do estabelecimento comercial, prejuízos esses que não podem permanecer sem a devida reparação.

 

Art. 59, Incisos VI, VII, VII e IX – Novas Hipóteses de Concessão de Liminar em Ação de Despejo Instituídas pela Lei 12.112/2009

Lei do Inquilinato - Art. 59 - Liminar em ação de Despejo, com a redação da Lei 12112/2009. Quadro Comparativo.

Os incisos acrescentados, pela lei 12.112/09, ao §1º do art. 59 da lei do inquilinato:


incorporam ao diploma hipóteses em que a jurisprudência majoritária já admitia a liminar;
adequam o preceito às novas previsões criadas pela lei (v.g, inciso VII);

 

Na Comissão de Desenvolvimento Econômico, Indústria e Comércio da Câmara, as alterações foram assim apresentadas:

 

A lei em seu texto primitivo, de forma corajosa, já conduziu a relação locatícia para a admissão de algumas liminares. Não se discute a abrangência do atual art. 273 do CPC na seara do inquilinato para albergar a pretensão em destaque, senão para corrigir e reforçar que na hipótese em comento a tutela de perigo se impõe a justificar a sua preceituação expressa.


É cediço que a Jurisprudência atual mantém a responsabilidade do fiador na simples hipótese de
prorrogação da locação, havendo cláusula contratual neste sentido. Os mesmos julgados, que aliás, emanam do STJ, apregoam que estando a locação fluindo por prazo indeterminado, poderá o fiador desobrigar-se  utilizando,  outrora  do  vetusto  art.  1500  do  CC/16,  ou  atualmente  do  art.  835  do CC/02.  O  que  se  pretende  na  proposta  de  é  criar  o  regramento  da  desobrigação  na  própria  lei inquilinária  de  forma  mais  harmônica  com  o  princípio  do  equilíbrio  contratual.  A  sugestão  cria instrumento que possibilitam a saída do fiador, a manutenção da locação, e ao mesmo tempo não descura  de  contemplar  o  locador  de  ferramentas  hábeis  de  reconquistar  o  imóvel,  diante  da inexorável extinção da garantia.


A proposta visa dinamizar a retomada das unidades não residenciais com o término do contrato, ou, uma  vez  vigorando  por  lapso  indeterminado,  após  a  notificação  premonitória.  A  regra  condensa formação jurisprudencial que consolida o deferimento da antecipação de tutela, no conhecido caso de denúncia vazia.


A regra permitirá que se venha convolar relações locatícias de forma mais dinâmica, desprendendo-se  da  formação  de  garantia  inaugural  ou  a  permitir  que  na  sua  extinção  se  em  razão  de inadimplemento de aluguéis e encargos.


O §3º explicita a possibilidade de purga da mora (vide, infra, a nova disciplina conferida à matéria) também em se tratando de despejo liminarmente concedido com base no novo inciso IX.


 Atualização de 08/01/2010 – Disponibilizado texto sobre a possível inconstitucionalidade do art. 59,§1º,IX da Lei 12.112/2009.

 

Art. 62, Caput – Ações de Despejo. Âmbito de Incidência.

Lei 8245/1991 - Art. 62 - Procedimento das Ações de Despejo Alterado pela Lei 12112/2009. Quadro comparativo.

 

O caput do art. 62 foi alterado pela lei 12.112/09 para estabelecer que a disciplina por ele traçada alcança também as ações de despejo por falta de pagamento de:


aluguel provisório;
diferenças de aluguéis;
acessórios da locação apenas;

 

Art. 62, I – Litisconsórcio Necessário Entre o Locatário e o Fiador, na Ação de Cobrança?

 

Prevalecia, sob a égide da lei 8.245/1991, o entendimento de que ação de cobrança poderia ser dirigida apenas contra o locatário[1], sendo facultado ao senhorio, posteriormente, propor nova demanda perante o fiador (contra o qual não haveria título executivo judicial[2]), hipótese em que este não responderia apenas pelas custas e honorários da lide cujo pólo passivo fora ocupado pelo inquilino. Cuidava-se, assim, de litisconsórcio passivo facultativo. A redação dada ao inciso I, ao determinar a citação dos fiadores, abre margem a que se sustente, a partir da entrada em vigor da lei 12112/2009, a existência de litisconsórcio necessário entre ambos. Essa não parece, todavia, ter sido a intenção do legislador. Da justificativa apresentada pelo autor da emenda modificativa, transcreve-se:

 

b.  Deixar  claro  que  a  cumulação  dos  pedidos  de  rescisão  da  locação  e  de  cobrança  poderão (sic)  ser proposta em face do locatário e dos seus fiadores;

 

Art. 62, II  - Purga da Mora. Nova Disciplina. Abolição da Autorização Judicial e Alteração do Prazo.

 

Na sistemática primitiva, o réu pleiteava ao juízo, no prazo da contestação, autorização para a purga da mora. Doravante, efetuará o depósito em 15 dias contados de sua citação.

 

O inciso II deixa ainda claro que também o fiador é legitimado a promover a emenda da mora.

 

Art. 62,III – Complementação do Depósito Insuficiente. Possibilidade de Intimação do Devedor, Na Pessoa de Seu Advogado.

 

Uma vez que a autorização judicial para a emenda da mora foi abolida, suprimiu-se a alusão que a ela se fazia no inciso III. O dispositivo mantém o prazo de 10 dias para a complementação do depósito, e autoriza a que a intimação para fazê-lo se dê na pessoa do procurador do devedor.

 

Art. 62, Parágrafo Único – Restrição da Possibilidade de Emenda da Mora

 

A lei do inquilinato possibilitava que a mora fosse emendada duas vezes a cada 12 meses. Já a redação da lei 12112/09 restringe o uso da faculdade a uma oportunidade a cada 24 meses (anteriores à propositura da ação).

 

Art. 63, Caput – Mandado Único de Desocupação Voluntária e Despejo.

 

Art. 63 da Lei do Inquilinato. Redação dada pela Lei 12112/2009. Prazo para a desocupação voluntária. Quadro Comparativo.

Em lugar de fixar prazo para desocupação voluntária e, posteriormente,  determinar a expedição mandado de despejo, o juízo desde logo recorrerá a esta última providência, fazendo constar do documento ambas as informações, a fim de abreviar o procedimento. De acordo com o autor da emenda:

A nova redação visa facilitar o trâmite forense, também adotado nas recentes reformas do  CPC,  com  a  emissão  de  apenas  um  mandado  que  agregaria  a  notificação  para  a  desocupação voluntária e o comando do ato despejatório. Neste sentido o oficial de justiça se dirige ao imóvel despejando e notifica o locatário para que desocupe voluntariamente o imóvel no prazo sentencial, conservando uma das vias do mandado para proceder ao despejo caso o locatário não o faça no lapso determinado.

 

A modificação foi assim avaliada pela Comissão de Desenvolvimento Econômico, Indústria e Comércio da Câmara.

 

No que tange ao caput do art. 63, a Emenda Modificativa Global traz ótima inovação, concentrando em um único mandado de despejo   a   ordem   premonitória   para   desocupação   e   a   execução   do   despejo propriamente   dita.   Tal   providência   desafoga   o   trabalho   judiciário   e   acelera   a retomada,   ao   dispensar   um   segundo   requerimento   do   locador,   um   segundo despacho do juiz, uma segunda expedição e cumprimento de mandado, acaso não cumprida a ordem de desocupação voluntária.

 

Art. 63, §1º, b - Extensão do Prazo de 15 Dias Para Desocupação Voluntária a Todas as Hipóteses do Art 9º

 

A lei 8245/1991 estabelecia o prazo de 15 (quinze) dias para desocupação voluntária do imóvel apenas em se tratando de locação desfeita:


em decorrência da prática de infração legal ou contratual (art. 9º, II);
em decorrência da falta de pagamento de aluguel e demais em cargos (art. 9º, III);

‘denúncia vazia’ em contrato de locação residencial prorrogado por tempo indeterminado (art. 46,§2º);


A lei 12112/2009 estende tal prazo aos contratos findos:


por mútuo acordo (art. 9º, I);
para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las (art. 9º, IV).

 

 

Art. 64. Redução da Caução a Ser Prestada Para a Execução Provisória. Ampliação do Rol de Exceções a Todas as Hipóteses do Art. 9º

Lei 12112/2009 - Alteração no art. 64 da Lei 8245/1991 

 

Eis a justificativa apresentada pelo autor do PL para a ampliação das hipóteses em que a caução é dispensada:

 

Doutrina e jurisprudência entendem que o legislador cometeu um erro ao incluir, entre as hipóteses de dispensa da caução na execução provisória do despejo, apenas os incisos I, II e IV do art. 9°. Por meio de interpretação sistemática, vários Tribunais vêm dispensando também a prestação de caução na hipótese do inciso III do mesmo art. 9°, uma vez que a falta de pagamento (inciso III) constitui espécie de infração contratual (inciso II). Propõe-se retificar o dispositivo, esclarecendo-se, no art 64, que prescinde de caução a execução provisória do despejo fundado em qualquer das hipóteses do art. 9°. Em condições tais, a caução fica mantida para situações realmente justificáveis, como na retomada por melhor oferta de terceiro ou para a realização de obras.

 

Destaque-se que a dispensa abrange, agora por força de lei, também a ação de despejo por falta de pagamento.

 

Quanto à redução do piso (antes, equivalente a 12, e agora correspondente a 6 meses) e do teto (limitado, originariamente, a 18, e hoje a 12 meses), foi a seguinte a motivação apresentada pela CDEIC:

 

(…) justifica-se a redução da caução, pois a própria lei, em caso de despejo liminar   (concedido   em   momento   processual   no   qual   o   magistrado   ainda   não conhece a causa de maneira aprofundada e definitiva), impõe a prestação de caução de três aluguéis, não fazendo sentido exigir caução tão superior (de até 18 aluguéis) para a execução provisória de sentença, ocasião em que já há maior convicção a respeito do mérito da causa.

 

Art. 68 – Adequação da Terminologia da Ação Revisional de Aluguel ao Procedimento Sumário

Art 68 da Lei do Inquilinato, com as modificações da lei 12112/2009

 

Substituiu-se, no caput do art. 62, o vocábulo “sumaríssimo” por “sumário”. A título de audiência inicial, passou-se a aludir à de conciliação, vez que a de “instrução e julgamento” somente tem lugar, na disciplina em vigor, em outro momento.

 

Art 68, II – Elementos para a Fixação do Aluguel Provisório

O inciso II esclarece que o juiz, para fixar o valor do aluguel provisório, basear-se-á nos elementos fornecidos por ambas as partes (e não somente por uma delas, como subentendia a redação anterior), além dos por ele próprio coligidos.

 

Art. 68,II, “a” e “b” – Novos Limites Para a Fixação do Aluguel Provisório.

 

A norma revogada omitia-se quanto ao parâmetro a ser observado na hipótese de revisional proposta pelo locatário. Para colmatar a lacuna, desdobrou-se a parte final do inciso II em duas alíneas. O texto do PL previa, em relação à alínea ‘b’, que o valor não seria inferior a “120% do pedido”. Emenda modificativa veio a reduzir o percentual para 80%.

 

Art. 68, V – Interrupção do Prazo Para a Interposição de Recurso Contra a Decisão Que Fixa Aluguel Provisório pelo Pedido de Revisão do Valor Dirigido Ao Juízo de 1º Grau (inciso III)

 

Estranhíssima hipótese de interrupção de prazo recursal foi introduzida pelo inciso V. Segundo o autor do PL, ela resultaria em:

 

(…) aperfeiçoamento da sistemática de revisão do aluguel provisório, desafogando-se os Tribunais de segunda instância ao conferir segurança jurídica para o réu questionar o valor do aluguel provisório perante o juiz de primeiro grau, sem precisar interpor desde logo recurso da decisão que o fixa.

 

Veio do autor da emenda modificativa global nº 01 a censura à inovação:

 

O inciso V, proposto contraria a regra geral do CPC, no qual os pedidos de revisão não interrompem o prazo para propositura do recurso cabível. Assim, a criação de regra excepcional depõe contra o princípio da celeridade processual.

 

Manteve-a, todavia, a CDEIC da Câmara:

 

Entendemos, por outro lado, que deve prevalecer a proposta do PL de inserção de um inciso V ao art. 68, fazendo com que o pedido de revisão do aluguel provisório interrompa o prazo para   interposição   de   recurso   contra   a   decisão   que   fixa   esse   mesmo   aluguel provisório. Ao contrário do que poderia parecer à primeira vista, essa medida não depõe   contra   o   princípio   da   celeridade   processual.   Na   verdade,   ela   confere segurança para o réu tentar solucionar, ainda em primeira instância, a questão do aluguel   provisório,   sem   o   risco   de   perder   a   oportunidade   de   interpor   recurso contra   a   decisão   que   o   fixa. Com   isso,   a   lei   alinha-se   à   moderna   tendência processual   de   desestimular   a   interposição   de   recursos   contra   decisões interlocutórias.

 

Art. 71, V – Ação Renovatória. Necessidade de Comprovação de Idoneidade do Fiador, Ainda que não Se Pretenda Substituí-lo.

Art. 71 da Lei do Inquilinato com as Alterações da Lei 12112/2009

A redação conferida pela lei 12.112/2009 ao inciso V do art. 71 explicita a necessidade de comprovação da idoneidade do fiador em sede de ação renovatória mesmo na hipótese de sua manutenção. Segundo o autor do PL:

 

Encontram-se na jurisprudência precedentes que interpretam o art. 71, V, no sentido de dispensar o locatário de comprovar a idoneidade financeira do fiador indicado quando for o mesmo do contrato renovado, exigindo tal comprovação somente quando houver substituição do fiador. A apresentação dessa prova, contudo, justifica-se em qualquer dessas hipóteses, pois, ao longo do prazo contratual (que, em caso de renovação compulsória, não é menor que cinco anos), o fiador pode sofrer redução substancial no seu patrimônio, enfraquecendo a garantia.

 

 

Acolheu a medida a CDEID da Câmara para…

 

… tornar clara a necessidade de comprovação da atual idoneidade do fiador, sempre que houver renovação compulsória da locação. Afinal, durante o curso de um contrato de no mínimo cinco anos, o fiador pode ter seu patrimônio bastante reduzido, prejudicando a garantia do locador.

 

 

Art. 74, caput – Ação Renovatória Improcedente. Desnecessidade do Trânsito em Julgado para a Execução e Redução do Prazo para a Desocupação Voluntária.

 

Art. 74 da Lei 8245/1991 e parágrafos da lei 12112/2009 vetados pelo Presidente.

O autor do PL assim justificou a proposta de dispensa do trânsito em julgado da decisão que reputa improcedente a ação renovatória:

 

As modificações propostas no caput do art. 74 objetivam conferir efetividade à regra segundo a qual não têm efeito suspensivo os recursos interpostos contra as decisões proferidas em ações locatícias. Dessa forma, permite-se a execução provisória da retomada do imóvel quando a renovação for rejeitada em sentença, extirpando-se a anomalia hoje existente na lei, que impede a reprise antes do trânsito em julgado da decisão que a defere. Com efeito, o locador, atualmente, tem de aguardar até mesmo o julgamento de recurso no Supremo Tribunal Federal para recuperar a posse do espaço no âmbito da ação renovatória, situação obviamente iníqua e dissonante da tendência legislativa de busca da celeridade e da efetividade do provimento jurisdicional.

 

A CDEIC sufragou a iniciativa pelas seguintes razões:

 

Primeiro, afasta-se   uma   impropriedade   da   Lei   de   Locações,   relativa   à   proibição   de execução provisória da decisão que concede ao locador a retomada do imóvel em ação renovatória. O texto hoje em vigor condiciona a execução dessa retomada ao trânsito em julgado da sentença, o que se mostra absolutamente anacrônico, diante da tendência processual moderna de redução do número de recursos, de inibição   daqueles   meramente   protelatórios   e   de   facilitação   da   execução provisória. Note-se que, em regra, os recursos aos tribunais superiores não são dotados de efeito suspensivo, o que evidencia o equívoco da exigência atual do trânsito em julgado. A própria Lei de Locações, ademais, já previa, no art. 58, inciso V, que em todas as ações locatícias, inclusive a renovatória, os recursos são recebidos somente no efeito devolutivo.

 

Dispositivos Vetados - §§1º, 2º, I, II e 3º do Art. 74

Mens Legislatoris

 

Segundo o autor do projeto de lei:

 

No que toca ao § 1° do art. 74, cria-se hipótese de retomada liminar, em caso de resistência à renovação fundada em melhor proposta de terceiro, facultando-se ao locatário "cobrir" a proposta do terceiro. A liminar fundamenta-se no fato de que a demora na retomada faz perecer a proposta do terceiro, uma vez que nenhum comerciante contingenciará investimentos e aguardará pelo longo período de tramitação de um processo em primeira instância a implementação de um negócio que talvez não venha a ocorrer. A inserção do § 2° impõe ao locador a prestação de caução para promover a execução provisória da retomada, de modo a garantir indenização mínima para o locatário se porventura a decisão que deferiu a reprise venha a ser reformada.

 

Eis o pronunciamento CDEIC da Câmara sobre o tema:

 

Também   é   correta   a   retomada   liminar   prevista   nos novos §§ 1º  e 2º  do art. 74, de maneira a conferir efetividade à hipótese de retomada   com   base   em   melhor   proposta   de   terceiro,   pois   a   realidade   dos negócios mostra que o longo tempo de duração de um processo inevitavelmente torna ultrapassada qualquer proposta de um terceiro interessado. A redação do PL, inclusive, está prudente e atenta aos direitos do locatário, que pode evitar a retomada aceitando as mesmas condições ofertadas pelo terceiro.

 

Razões do Veto

 

Atualmente, são previstas três hipóteses em que o locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, são elas: a) melhor proposta de terceiro; b) o locador não der o destino alegado; e c) o locador não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar. Todavia, os parágrafos do art. 74 somente prevêem procedimento diferenciado na concessão de providência liminar para a hipótese de melhor proposta de terceiro, sendo que para as outras, tão relevantes quanto a contemplada pelo texto projetado, nada se disse.

 

Tal previsão, se sancionada, ensejará previsão pouco sistêmica no contexto da lei de locações, o que é absolutamente indesejável e contrário ao interesse público, sendo que a regra prevista no caput certamente atenderá satisfatoriamente os provimentos judiciais relativos às três hipóteses mencionadas

 

Dispositivo Vetado. Art. 75 – Consequências da Reforma da Decisão Executada Provisoriamente

Art. 75 da Lei 8245/1991 e Veto à Lei 12112/2009

Mens Legislatoris

 

A modificação constante do PLC objetivava:

 

A redação proposta para o art. 75 disciplina as conseqüências da reforma da decisão que defere a retomada, quando há execução provisória. Conferindo ao locatário o direito a amplo ressarcimento por perdas e danos, sem facultar o retorno ao imóvel, a lei passa a regular a matéria de maneira análoga ao tratamento dado à reforma da decisão que defere o despejo, após consumada sua execução provisória: de um lado, assegura-se a recomposição total dos prejuízos do locatário; de outro lado, promove-se segurança jurídica, ao preservar-se a estabilidade da retomada e o legítimo direito do novo locatário do imóvel retomado, terceiro de boa- fé.

 

A CDEIC manteve a proposta:

 

O   art.   75,   por   sua   vez,   reproduz   a   regra   geral consagrada   no   direito   brasileiro   (estando   em   simetria   com   a   sistemática   das ações de despejo) de que, após a imissão do locador na posse do imóvel, a eventual reforma da decisão que defere a retomada atribui ao locatário direito de receber ampla indenização, sem permitir, todavia, seu retorno ao imóvel. Ficam preservadas,   com   isso,   a   integridade   patrimonial   do   locatário   e   a   segurança jurídica da nova destinação do imóvel (que, na maior parte das vezes, passa a ser ocupado por um terceiro de boa-fé).

 

Razões do Veto

 

O texto proposto permite a execução provisória da decisão ou da sentença que ordena a desocupação em ação renovatória, impedindo a retomada da posse direta pelo locatário preterido, ainda que a decisão ou sentença seja reformada, ou seja, a desocupação empírica, por si só, transita em julgado independentemente do resultado do recurso que hostiliza a decisão correlata.

 

Ademais, o texto em vigor admite a fixação da indenização devida ao locatário pela desocupação na própria sentença, e o texto proposto remete a fixação de indenização a propositura de uma nova ação, fato este que milita contrariamente aos anseios de maior celeridade processual, razoável duração do processo e diretriz da resolução do maior número possível de litígios em uma mesma sentença, e até para se evite decisões contraditórias.

 

Também cabe frisar, que o texto em vigor estabelece responsabilidade solidária entre locador e o proponente da melhor oferta causadora da desocupação, e o texto projetado para o art. 75 suprime esta ferramenta facilitadora do recebimento, pelo locatário, da indenização devida, com o que não se pode concordar.

 

Dispositivo Vetado. Direito Intertemporal. Art. 3º da Lei 12112/2009

 

O art 3º da lei 12112/2009 previa que a norma entraria em vigor na data de sua publicação. Com o veto, tal prazo passa a ser de 45 dias (LICC, art. 1º).


 Atualização de maio de 2011. Disponibilizado modelo de petição de embargos de declaração com efeito modificativo em que se aborda a aplicabilidade imediata das disposições processuais da lei 12.112/2009, inclusive aos feitos propostos antes da sua entrada em vigor.

 

Notas


[1]

AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. FIADOR NÃO CITADO EM PROCESSO DE CONHECIMENTO. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. DECISÃO REFORMADA. O fiador para ser parte legitima no pólo passivo da ação de cobrança de aluguéis e cumprir com o encargo assumido, deve ser citado, nos termos do art. 285 do CPC, para apresentação de defesa, não bastando sua cientificação/notificação quando da propositura da ação de despejo com cobrança de aluguel. (TJ-MG; AGIN 1.0434.05.000459-8/0011; Monte Sião; Décima Sexta Câmara Cível; Rel. Des. Otávio de Abreu Portes; Julg. 10/12/2008; DJEMG 16/01/2009)


[2] 

APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. Ação de despejo c/c cobrança. Execução de sentença movida contra os fiadores. Preparo. Falta. Deserção. A comprovação do preparo do recurso, nos termos do art. 511 do CPC, há de ser efetuada no ato da interposição do mesmo, sob pena de não conhecimento. Exceção de pré-executividade acolhida. A ausência de citação dos fiadores no processo de conhecimento acarreta a inexistência de título executivo judicial contra os mesmos. Fiadores. Ilegitimidade de parte. O fiador é parte passiva ilegítima na ação de execução de sentença proferida na ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, em razão de ter sido apenas intimado e não citado naquela ação. Sentença de extinção do feito com relação aos fiadores que se confirma. Não conheceram da primeira apelação e negaram provimento à segunda apelação. Unânime. (TJ-RS; AC 70025262114; Três Passos; Décima Quinta Câmara Cível; Rel. Des. Otávio Augusto de Freitas Barcellos; Julg. 03/12/2008; DOERS 11/12/2008; Pág. 122)

11 de dez de 2009


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