Modelo de Petição Inicial de Ação Declaratória de Nulidade de Retificação de Registro de Imóvel

Disponibiliza-se para estudo, abaixo, novo trabalho forense que poderá servir de modelo aos leitores...

Disponibiliza-se para estudo, abaixo, novo trabalho forense que poderá servir de modelo aos leitores. Trata-se de petição inicial em que se pleiteia a declaração da nulidade de retificação de registro de imóvel realizada administrativamente, ante a:
falta de assinaturas dos confrontantes no memorial descritivo que instruiu o requerimento (art. 213, II da lei 6015/1973) e;
inexistência de notificação dos confrontantes para se manifestar sobre a pretendida alteração (art. 213, §§ 2º e 7º da lei 6015/73).

 

Postula-se, ainda, o bloqueio da matrícula do imóvel, até a resolução da causa.

 

Para fazer o download da peça[1], clique na imagem abaixo:

 

Modelo de Petição de Ação Declaratória de Nulidade Retificação de Registro de Imóvel realizada administrativamente por Cartório.

Link alternativo: modelo de petição inicial de ação declaratória de nulidade de retificação de registro de imóvel.

*****, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o n° ******, localizada nesta cidade de ********, na Rua ****, ***, Centro, por intermédio de seus advogados, cujo endereço profissional está especificado em rodapé, onde poderá receber as comunicações forenses de estilo, com o respeito e o acato devidos, vêm, à presença de Vossa Excelência, requerer a

 

Nulidade De Retificação De Registro De Imóvel

realizada administrativamente no Io Cartório de Registro de Imóveis a pedido do ora requerido/Interessado ***, pessoa jurídica de direito privado, com sede nesta cidade na ****, ****,****, inscrita no CNPJ n° ****, representada por seu Sócio ***, brasileiro, casado, empreendedor, CPF n° **** domiciliado também nesta cidade na Rua ****, n° **, ****, pelos razões de fato e de direito a seguir expostas.

 

I - Competência da Vara de Registro Público Para Julgamento da Lide

 

Em análise ao art. 4o da Lei Complementar n° 55/2007, dúvidas não devem surgir acerca da competência da Vara de Registro Público para julgamento do caso:

 

Art. 4o é acrescentado ao Capítulo VI, Seção XI, da Lei Complementar n° 17, de 23 de janeiro de 1997, a Subseção VI, sob a rubrica "Da Vara de Registros Públicos e Precatórios", nos seguintes termos:

 

Art. 161. Ao Juiz da Vara de Registros Públicos e Precatórios compete:

I - inspecionar os serviços a cargo dos tabeliães e oficiais de registros e protestos de títulos, aplicando penas disciplinadores;

II — baixar atos normativos relacionados à execução dos serviços das serventias extrajudiciais, ressalvada a competência do Corregedor;

III - o cumprimento de todas as cartas precatórias rogatórias e de ordem, remetidas à Comarca de Manaus;

IV - processar e julgar as questões contenciosas e administrativas que se refiram diretamente a atos de registros públicos e notariais, em si mesmos.

 

O artigo é claro ao fixar a competência desta referida Vara para processar e julgar o presente caso, isto porque, prescinde-se de julgamento questão referente a incorreta e ilegal retificação de área realização pelo Io Cartório de Registros Públicos desta Capital.

 

II – Dos Fatos

 

A Requerente ****, empresa genuinamente ***, fundada em ***, tem por atividade principal a ***, tendo se especializado em *****

 

Para que seja possível o exercício de sua atividade, a Requerente precisa adquirir um grande número de imóveis, trata-se, portanto, de uma Empresa com expertise no assunto.

 

Não diferente agiu a Requerente no momento em que adquiriu em ** de *** de***, da Empresa ****, o imóvel registrado sob a matrícula ***, pelo valor de R$ ***, com a seguinte descrição:

 

"Lote de terras situado na ***, sem número, *** ***, nesta cidade, com área de ***, (...)."

 

Após a compra do imóvel, a Requerente vem exercendo regularmente atos que caracterizam a posse inequívoca da propriedade, qual seja, pagamento do IPTU, construção de muro em volta de toda a unidade e ainda, pintura do nome da Empresa ao longo de todo o muro.

 

A Requerente, como não poderia ser diferente, pretende lançar empreendimento no local, para tanto, solicitou do órgão público responsável autorização, processo em trâmite na IMPLURB.

 

De posse da referida autorização, a Requerente iniciou trabalhos no local, para a construção de stand de vendas em ***.

 

Em tal ocasião foi surpreendida pelo Sr. ****, que, arvorando-se na condição de proprietário do imóvel, chamou polícia ao local, assustando funcionários da Requerente que trabalhavam no local e atrasando, por consequência, a obra que possui apertado cronograma.

 

Após consultar os registros imobiliários, na data de ontem, ***, a Requerente tomou conhecimento que o Requerido realizou "retificação administrativa" de um imóvel de sua propriedade, adquirido em janeiro do corrente ano, que passou de aproximadamente **** m2, para mais de *** m2, passando a englobar terreno legitimamente adquirido pela Requerente e ainda, sem que esta sequer tenha sido consultada na qualidade de confrontante. Aliás, a consulta aos documentos que instruíram o pedido de retificação, demonstra que não houve a anuência de qualquer confrontante.

Sem maiores cautelas e sem observância do requisito legal, o requerimento foi deferido pelo **o Cartório de Registro de Imóveis, passando o imóvel da Requerente de mais de ***m2 a integrar o suposto imóvel do Requerido.

Em vista da indiscutível nulidade, a Requerente comparece perante Vossa Excelência para requerer, liminarmente, o imediato bloqueio da matrícula e, ao final, a decretação da completa nulidade do registro de retificação realizado.

 

III - Do Mérito

 

Não obstante o procedimento de retificação seja autorizado em sede administrativa, a Lei 6.015/73, que dispõe sobre os registros públicos, fixa alguns critérios para sua realização, entre eles, a exigência prévia à retificação de autorização dos confrontantes do imóvel:

 

Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:

(...)

II - a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura CREA, bem assim pelos confrontantes. (Incluído pela Lei n° 10.931, de 2004)

(...)

§ 2º Se a planta não contiver a assinatura de algum confrontante, este será notificado pelo Oficial de Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, para se manifestar em quinze dias, promovendo-se a notificação pessoalmente ou pelo correio, com aviso de recebimento, ou, ainda, por solicitação do Oficial de Registro de Imóveis, pelo Oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la. (Redação dada pela Lei n° 10.931, de 2004)

(...)

§ 7º Pelo mesmo procedimento previsto neste artigo poderão ser apurados os remanescentes de áreas parcialmente alienadas, caso em que serão considerados como confrontantes tão-somente os confinantes das áreas remanescentes. (Incluído pela Lei n° 10.931, de 2004)

Da análise do processo administrativo de retificação de registro de imóvel, verifica-se que nenhum confrontante foi indicado, muito menos obteve-se autorização de qualquer deles.

 

Dúvida não deve restar de que a Requerente é, não apenas confrontante, no presente caso, como é a legítima proprietária do imóvel integralmente englobado peia "retificação". dirimir qualquer dúvida, assim dispõe a Lei 6.015/73 em seu art. 213, § 10, sobre os confrontantes:

 

§ 10. Entendem-se como confrontantes não só os proprietários dos imóveis contíguos, mas, também, seus eventuais ocupantes; o condomínio geral, de que tratam os arts. 1.314 e seguintes do Código Civil, será representado por qualquer dos condôminos e o condomínio edilício, de que tratam os arts. 1.331 e seguintes do Código Civil, será representado, conforme o caso, pelo síndico ou pela Comissão de Representantes.

 

Verifica-se, portanto, que grave nulidade cometeu o cartório ao deferir a retificação de uma área de mais 5.000 m2, sem sequer os confrontantes tenham sido indicados pelo Requerido e intimados pelo Cartório, constando entre eles, a Requerente, legítima proprietária e exercente da posse inequívoca, cujo título dominial é objeto de registro no mesmo cartório que deferiu a retificação.

Ademais, não obstante o responsável em apontar os confrontantes seja o interessado, ora requerido, não deveria o Cartório, sem maiores cautelas autorizar a retificação de área de mais de **m2, localizada na ***, área nobre da cidade, sem que sequer um confrontante tenha sido indicado e ainda, sem se utilizar de prerrogativa de realizar inspeção no local, que lhe é autorizada por Lei:

 

Art. 213 (...)

§ 12. Poderá o oficial realizar diligências no imóvel para a constatação de sua situação em face dos confrontantes e localização na quadra. (Incluído pela Lei n° 10.931, de 2004)

 

À revelia dessas disposições, o cartório deferiu o pedido de retificação para a alterar um imóvel que originalmente possuía 3.205,98 m2( sem limite com a XXXX, com acesso exclusivo pelo Beco São Pedro, para uma área de 8.059,llm2, com acesso pela nobre Av. XXXX, é o que se constata com a as descrição anexadas e parcialmente descritas abaixo:

 

(…)

 

Neste mesmo sentido se manifestam os mais gabaritados profissionais da seara jurídica:

 

PARECER - NULIDADE DE PLENO DIREITO EM REGISTRO PÚBLICO

 

AUTOS N°XX/XX

 

MM. Juiz,

 

Trata-se de procedimento inominado visando a decretação de nulidade de retificação promovida pela Sra. Oficiala do Cartório de Registro de Imóveis,********, que, em **/**/**, alterou a área do imóvel pertencente a **** de 38.000 m2para 90.000 m2 sem observar as formalidades legais aplicáveis à espécie.

O requerente, incasu, é o Município de ***, que comunica a este Juízo a nulidade do ato jurídico em razão da retificação promovida no registro do imóvel ter acrescentado à propriedade de **** terrenos ditos de propriedade do município.

Valeu-se o Município de procedimento inominado para comunicar e provar,através dos documentos apensados, a prática de ato nulo de retificação,provocando, assim, o juízo administrativo competente para que declare de imediato, nos termos do art.214 da Lei de Registros Públicos, a nulidade de pleno direito.

(...)

Feitas estas considerações inicias, partimos, na qualidade de curador dos registros públicos, para a análise da validade do ato de retificação promovido pela Sra. Oficiala.

Verifica-se que, em **/**/**, foi lavrada escritura de compra e venda de um imóvel urbano de extensão de 38.000 m2, constando como outorgantes compradores o Sr. *** e sua esposa (fls06/07 e 28).

Em **/**/**, a partir de levantamento planimétrico feito por empresa particular e de declarações do Sr. **** e de alguns ex-proprietários, foi promovida pela Sra. Oficiala Designada a retificação da área do imóvel registrado, que passou a contar com 90.000 m2.

Conforme certidão exarada pelo Sr. Oficial do Cartório de Registro de Imóveis, a retificação da área foi realizada sem qualquer procedimento judicial prévio (fl.3l).

(…)

E, nos termos do art.213, § 2o da Lei de Registros Públicos, "se da retificação resultar alteração da descrição das divisas ou da área do imóvel, serão citados, para se manifestar sobre o requerimento, em 10 (dez) dias, todos o confrontantes e o alienante ou seus sucessores, dispensada a citação destes últimos se a data da transcrição ou da matrícula remontar a mais de 20 (vinte) anos".

In casu, tratando-se de retificação que comportou alteração de área de imóvel - alteração em grande proporção, vale salientar! - imprescindível a observância do procedimento previsto nos arts.212 e 213 da Lei de Registros Públicos.

(...) Ao retificar registro público para acrescer área de imóvel sem observar as formalidades impostas pelos arts.212 e 213 da Lei n°6.015/73, a Sra. Oficiala incidiu em vícios que maculam fatalmente o ato jurídico (art.145,incs. III e IV do CC), praticando, assim, ato nulo de pleno direito.

Dispõe o art.214 da Lei de Registros Públicos: "As nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no, independentemente de ação direta". Comentando o citado dispositivo legal, leciona Walter Ceneviva:

"Há nulidade de pleno direito quando o negócio jurídico ofende princípios básicos do ordenamento ao qual está subordinado, garantidores dos mais valiosos interesses da coletividade'. É nulo o ato jurídico quando: I -praticado por pessoa absolutamente incapaz; II - ilícito ou impossível o seu objeto; III - não revestir a forma prescrita em lei; IV - preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para sua validade; V - a lei taxativamente o declarar nulo." (op. citada, p.403) Assim, diante da prova documental acostada, que evidencia a realização pela Sra. Oficiala de retificação de área de imóvel sem observância das formalidades legais, urge o reconhecimento da nulidade do ato.

(...) Em face do exposto, opina o Ministério Público, na qualidade de curador dos registros públicos, pela declaração de nulidade do ato jurídico de retificação promovido pela Sra. Oficiala, para que volte a constar na escritura pública a extensão inicial de 38.000 m2 do imóvel pertencente a *** (…).

 

Em assim sendo, sem prejuízo de ações indenizatórios e sanções disciplinares e penais serem aplicadas ao Requerido e à engenheira que assinou o memorial descritivo, a Requerente comparece perante Vossa Excelência para, independente de ação direta, requerer a nulidade de pleno direito do registro, nos termos autorizados por Lei:

 

Art. 212. (...)

Parágrafo único. A opção pelo procedimento administrativo previsto no art 213 não exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada.

(…)

§ 14. Verificado a qualquer tempo não serem verdadeiros os fatos constantes do memorial descritivo, responderão os requerentes e o profissional que o elaborou pelos prejuízos causados, independentemente das sanções disciplinares e penais.

Art 214 - As nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no, independentemente de ação direta.

 

Em vista da possibilidade da Requerente experimentar dano de difícil reparação, caso o Requerido decida vender o imóvel incorretamente retificado, requer ainda a Requerente que Vossa Excelência determine, de ofício, o bloqueio da matrícula n° 50.520, medida também autorizada por Lei:

 

Art. 214

§ 3º Se o juiz entender que a superveniência de novos registros poderá causar danos de difícil reparação poderá determinar de oficio, a qualquer momento, ainda que sem oitiva das partes, o bloqueio da matrícula do imóvel. (...)

§ 4º Bloqueada a matricula, o oficial não poderá mais nela praticar qualquer ato, salvo com autorização judicial, permitindo-se, todavia, aos interessados a prenotação de seus títulos, que ficarão com o prazo prorrogado até a solução do bloqueio.

 

Por fim, pede ainda a Requerente que o Juízo, utilizando-se de prerrogativa de baixar atos normativos relacionados à execução dos serviços das serventias extrajudiciais, que lhe é atribuída através na descrição de sua competência[2] e ao constatar verdadeiro contra-senso cometido pela Lei 6.015 que a partir de 2004 passou a autorizar que o procedimento retificação de área fosse realizado administrativamente, mas condicionou sua nulidade ao procedimento judicial, elabore ato normativo a autorizar que o Cartório, verificando flagrante nulidade de retificação realizada, possa anulá-la de ofício, medida que afastará o contra-senso claramente evidenciado!

 

IV - Do Pedido

 

Por todo o exposto, requer a Requerente:

 

a) Em vista da possibilidade da Requerente experimentar dano de difícil reparação, caso o Requerido decida vender o imóvel incorretamente retificado, que Vossa Excelência determine, de ofício, o bloqueio da matrícula n° **** constante no Io Cartório de Registro de Imóveis desta Capital. Expedindo-se ofício a este Cartório com máxima urgência!

 

b) Ao final, após ouvido o Requerido e sem prejuízo de ações indenizatórios e sanções disciplinares e penais a serem aplicadas ao Requerido e engenheira que assinou o memorial descritivo, a nulidade de pleno direito do registro da retificação de área (****) realizada em **/**/** na matrícula **.**.

 

c) Por fim, que este Juízo elabore ato normativo a autorizar que o Cartório, verificando flagrante nulidade de retificação realizada administrativa, possa anulá-la de ofício.

 

d)Por imposição da distribuição, dá-se ao requerimento o valor de R$ 100,00

 

Pede Deferimento.

 

Notas


[1] Trata-se de trabalho elaborado por terceiros, devidamente identificados na peça, a quem incumbem os créditos pelas teses e conteúdo nela veiculados.


[2]Art. 161. Ao Juiz da Vara de Registros Públicos e Precatórios compete: II - baixar atos normativos relacionados à execução dos serviços das serventias extrajudiciais, ressalvada a competência do Corregedor;
Opinião do Leitor: 

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  1. em 1975 fizemos um loteamento regularmente registrado no municipio de uma cidade do interior de goias. após o falecimento do seu proprietário percebemos erro na demarcação desse loteamento
    ou seja ao demarcar os lotes com piquetes, a maioria dos lotes foram vendidos, ficando um vago dentre os outros, buscando o motivo ou quem era dono constatamos que pertence ao espolio, porem o lote existe só no terreno, isso pq ao piquetar os lotes o terreno ficou maior que o projeto, com isso sobraram dois lotes um de fundos para o outro. Como fazer essa retificação e registrar o lote no cartório do registro de imóveis uma vez que as autoridades não conhecem formalamente tal lote. Ou seja ao piquetar uma das quadras do loteamento sobram dois lotes que não constam do proejto do loteamento. Sabemos que o que sobra é do dono do evento, mas nossa indagação é como regularizar esses dois lotes, fazer com que eles possam existir na legalidade e entrar no inventário.

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