Foi publicada, em 20/05, a lei nº 12.236, de 19 de maio de 2010, que altera o art. 723 do Código Civil.
Podem ser assim resumidas e classificadas as alterações, que consistiram:
Vejamos, mais detalhadamente, a mens legislatoris subjacente à modificação.
1) Introdução do Parágrafo Único ao Art. 723 do CC. Cisão dos Deveres do Corretor, Originariamente Previstos no Caput.
Origina-se o texto da lei 12236/2010 do PL 171/2006, apresentado pelo Senador Valdir Raupp. Da justificação do Parlamentar, colhe-se a razão da introdução do parágrafo único ao art. 723 do Código Civil:
O art. 723 do Código Civil, de que trata a Lei n° 10.406, de 10 de janeiro de 2002, reúne, indevidamente, comandos díspares, dirigidos ao corretor, relativos aos seus deveres de prudência e diligência, assim como o de, espontaneamente, informar ao cliente a respeito do risco do empreendimento, sob pena de o indenizar por perdas e danos.
Impõe-se, assim, a subdivisão do art. 723, de modo que o caput contenha apenas as previsões relativas aos deveres do corretor, tais como o de diligenciar na execução das medidas postas sob a sua responsabilidade, e o de agir com prudência ao conduzir a mediação.
Recomenda-se também que, em parágrafo único, seja estabelecido que corretor se obriga a, espontaneamente, informar ao cliente o grau de risco do negócio, assim como eventuais alterações de valores, condições ou fator capaz de alterar os resultados da incumbência, sob pena de responder por perdas e danos.
A CCJ do Senado sufragou, nesses termos, a modificação:
Com efeito, para que o mencionado texto legal obtenha maior clareza, impõe-se a segmentação do atual art. 723 do CC em caput e parágrafo único, de modo que se possam empregar frases mais curtas e concisas, em consonância com o art. 11, inciso I, alínea b, da Lei Complementar n° 95, de 1998.
Cumpre perceber, além disso, que, com o desdobramento do aludido artigo, seu caput passará a tratar apenas dos deveres mais genéricos daquele que, em contrato de corretagem, figura como corretor - quais sejam, o de executar a mediação com diligência e prudência, e o de prestar ao cliente, de modo espontâneo, todas as informações sobre o andamento do negócio -, enquanto seu parágrafo único, ora incluído, versará, mais especificamente, sobre aquela obrigação do corretor que, se não cumprida, fará com que ele responda por perdas e danos eventualmente causados à outra parte - a saber, a de prestar ao cliente todos os esclarecimentos sobre a segurança ou o risco do negócio, as alterações de valores e outros fatores que possam influir nos resultados de sua incumbência.
Dessa forma, igualmente se obterá maior ordem lógica, logrando-se expressar por meio do parágrafo único um aspecto complementar à norma enunciada no caput do artigo, de acordo com o que preceitua o art. 11, inciso III, alínea c, da Lei Complementar n° 95, de 1998.
2) Abolição de Subjetivismos Capazes de Permitir ao Corretor Eximir-se da Responsabilidade Pelo Descumprimento Dos Deveres Previstos no Art. 723
Ao ver do autor do projeto de lei, tão relevante era a supressão das expressões “que o negócio requer” e “que estiverem ao seu alcance”, promovida pela lei 12.236/2010, que inspirou a própria ementa da norma, cujo texto, foi, porém, alterado na CCJ do Senado. Da justificação elaborada pelo autor do projeto de lei, transcreve-se:
A presente medida também se destina a expurgar o art. 723 de subjetivismos, como o representado pela expressão "prestar ao cliente os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance", pois alcance é condição personalíssima que varia em razão do grau de diligência do próprio mediador, e não das regras objetivas do contrato.
Na prática, a atual redação do art. 723 permite seja o corretor eximido de responsabilidades, e anulada a mens legis do comando legal, que é a de assegurar o sucesso da mediação pela efetiva realização do encargo contratado, mediante o justo preço, donde recomendar-se a sua alteração.
Com a supramencionada alteração da ementa, acolheu a CCJ daquela Casa a mudança, pelas seguintes razões:
Ressalte-se, ainda, a preocupação do proponente em imprimir à lei maior precisão, dela suprimindo orações adjetivas restritivas que se revestem de uma subjetividade pouco condizente com textos de natureza legal (a saber, "que o negócio requer" e "que estiverem ao seu alcance") e que podem, por isso mesmo, conferir-lhe duplo sentido. Atende-se, assim, afinal, ao comando do art. 11, inciso II, alínea c, daquela lei complementar.
A despeito dessas indubitáveis qualidades, proporemos singela alteração na redação da ementa do PLS n° 171, de 2006, pois entendemos que o objeto da proposição, na verdade, não é "impor ao corretor o dever de informar ao cliente sobre os riscos da incumbência" - até porque tal dever já existe, hodiernamente mas, antes, meramente adequar o texto do art. 723 do CC aos ditames da Lei Complementar n° 95, de 1998.
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