Possibilidade de “Conversão” de Ação de Despejo c/c Cobrança de Alugueres em Execução de Título Extrajudicial, Antes da Citação do Réu, Mediante Emenda da Petição Inicial, e Variações Sobre as Hipóteses de Cumulação Objetiva de Ações Fundadas no Inadimplemento do Inquilino.

1) Cumulação de Ações de Despejo e Cobrança. Ocorrência de Desocupação do Imóvel Após a Citação Frequentemente sucede, no dia-a-dia do for...

1) Cumulação de Ações de Despejo e Cobrança. Ocorrência de Desocupação do Imóvel Após a Citação


Frequentemente sucede, no dia-a-dia do foro, a hipótese de o inquilino inadimplente deixar o imóvel após o ajuizamento de ação de despejo cumulada à de cobrança, caso em que haverá perda de objeto tão só da primeira, devendo a última, todavia, ser julgada pelo mérito (supondo-se presentes seus respectivos requisitos de admissibilidade):
DESPEJO - FALTA DE PAGAMENTO - CUMULAÇÃO COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS - ABANDONO DO IMÓVEL - SUBSISTÊNCIA DO INTERESSE À COBRANÇA.
A notícia de que houve a desocupação do imóvel torna prejudicada a apreciação do pedido de despejo, mas continua presente o interesse de agir para a apreciação do pedido de condenação ao pagamento de aluguéis. Quanto a este, há de prosseguir o processo."
(TJSP, Ap. s/ Rev. 576.296-00/4 - 7ª Câm. - Rel. Juiz ANTONIO RIGOLIN - J. 28.3.2000)


2) Desocupação do Imóvel Após o Ajuizamento das Ações Cumuladas, Mas Antes da Citação

 

Caso desocupe o inquilino o imóvel no interstício que medeia o ajuizamento e a citação, abre-se ao locador,  ainda, a possibilidade de emendar a inicial, “convertendo” o feito em execução de título extrajudicial (se satisfeitos os requisitos do art. 585,III) do CPC.

LOCAÇÃO DE IMÓVEL. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA. DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL ANTES DA CITAÇÃO. SUBSISTÊNCIA DO INTERESSE NA COBRANÇA. AÇÃO JULGADA EXTINTA, SEM APRECIAÇÃO DO MÉRITO. IMPOSSIBILIDADE. CONVERSÃO EM EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. ADMISSIBILIDADE.
Incidência dos artigos 264 e 294 do Código de Processo Civil. Sentença anulada. Recurso provido.

(TJSP; APL 0010067-90.2011.8.26.0405; Ac. 6683807; Osasco; Vigésima Quinta Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Walter Cesar Exner; Julg. 24/04/2013; DJESP 07/05/2013)

“LOCAÇÃO DE IMÓVEIS - EMBARGOS À EXECUÇÃO
Conversão de ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança em execução. Admissibilidade. Ré ainda não citada. Incidência dos artigos 264 e 294 do Código de Processo Civil. Responsabilidade do fiador Subsistência da garantia até a efetiva devolução do imóvel ou entrega das chaves. Previsão legal e contratual. Precedentes desta Egrégia Corte e do Superior Tribunal de Justiça. Sentença mantida. Recursos não providos”

(TJSP, Apelação nº 9272442-46.2008.8.26.0000, Rel. Des. Marcondes D'Angelo, j. 20/01/2011).

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DECISÃO MONOCRÁTICA. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO. DESOCUPAÇÃO ANTES DE EFETIVADA A CITAÇÃO. POSSIBILIDADE DE CONVERSÃO DA AÇÃO EM EXECUÇÃO DETÍTULO EXTRAJUDICIAL.
I. Os artigos 264 e 294 do CPC autorizam a alteração da causa de pedir e do pedido antes da formação da relação processual. Assim, tendo o aditamento da inicial ocorrido antes da citação da fiadora do contrato de locação na ação de despejo, é admissível a sua alteração para ação de execução de título extrajudicial.
II. Deu- se provimento ao recurso.
(TJDF; Rec 2013.00.2.004824-2; Ac. 661.982; Sexta Turma Cível; Rel. Des. José Divino de Oliveira; DJDFTE 20/03/2013; Pág. 154)

3) Ajuizamento de Ações Autônomas de Despejo, Fundada no Inadimplemento de Alugueres, e de Execução de Título Extrajudicial ou Cobrança


Nada impede, ainda, que as pretensões ao despejo e à cobrança sejam exercidas  em processos distintos (que deverão ser reunidos se configurada a conexão). Caso opte o senhorio pelo ajuizamento de diferentes ações, a de execução ou cobrança somente deverá ser proposta após o esgotamento do prazo para a purga da mora, se for o inadimplemento o fundamento único da de despejo:
“ Caso o locador não cumule as demandas, poderá, ao depois, cobrar, em ação própria
(execução ou ação de cobrança pelo rito ordinário ou sumário), os valores devidos. Dissemos
depois, vez que, primeiro, deverá aguardar para saber se o locatário exerceu a faculdade de
purgação da mora que lhe é deferida.”

(Luiz Antonio Scavone Junior, Direito Imobiliário – Teoria e Prática, Ed. Forense, 4ª ed., 2012, p. 1096)

4) Ajuizamento Tão Só de Execução de Título Extrajudicial, se Conveniente a Manutenção do Vínculo Locatício


Se convier ao locador manter o vínculo contratual, poderá ainda propor tão só a execução do título extrajudicial:
A lei apresenta ao locador duas opções distintas, ou seja, poderá ele simplesmente cobrar o seu crédito de aluguéis pela via executória, com base no artigo 585, IV, do Código Processo Civil, independentemente do pedido de rescisão do contrato, como também lhe será lícito propor a ação de despejo, cumulada com a cobrança.
A escolha dependerá do interesse predominante do locador. Se for o de romper o vínculo locativo, recuperando a posse do imóvel, será melhor aparelhar a ação de despejo, cumulada com o pedido de cobrança. Se, ao contrário, tiver o locador maior interesse em realizar seu crédito, preservando a locação, que lhe é vantajosa, deverá trilhar tão somente a via da execução.

Sylvio Capanema de Souza, A Lei do Inquilinato Comentada – Artigo por Artigo, Ed. Forense, 8ª ed., 2013, p. 278.

5) Síntese Conclusiva


Sylvio Capanema de Souza compendia nesses termos as hipóteses com que se depara o locador, em matéria de cobrança e/ou rescisão decorrentes do inadimplemento de alugueres:

Em resumo, e para melhor esclarecer o leitor, vejamos os comportamentos de que pode lançar mão locador, que tenha contrato escrito:
a) propor ação de despejo, cumulada com a de cobrança dos aluguéis e/ou encargos;
b) propor ação de despejo e só depois a de execução, por título extrajudicial;
c) propor a ação de execução, sem ajuizar a de despejo.

Quando o contrato é verbal, o locador terá as mesmas opções, menos a ação de execução por título extrajudicial. Poderá, entretanto, fazer a cumulação de pedidos de despejo e de cobrança, o que lhe será muito conveniente. Não lançando mão da cumulação, que a lei colocou a seu alcance, só restará ao locador, sendo verbal o contrato, cobrar os aluguéis por ação ordinária.

Op. cit, p. 279
Opinião do Leitor: 

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O editor é Bacharel em Direito e atua predominantemente nas áreas cível e processual civil, prestando consultoria a advogados e colegas de todo o País, sobretudo em matéria de recursos dirigidos aos Tribunais Superiores e execuções.

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